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2006上海住宅市場報告全年供求基本平衡

发布时间:2019-11-09 02:11:33

2006上海住宅市场报告 :全年供求基本平衡_我的钢铁

2006年,在整个经济层面,上海既需要保持快速的发展,又需要实现经济结构的调整与转型对于房地产业,从其所承担的经济意义而言,今年具有“筑底、平稳、发展”的任务;从其所承担的社会意义而言,房地产的公共属性更加受到重视

而从房地产业来说,2006年上海房地产业基本做到了供求平衡,尤其是在住宅市场方面,全年供求比为1∶0.98;供应量减少而成交量稳定增长;价格则

与去年基本持平与此同时,中低价商品房比重也稳步攀升,住房保障体系日益完善

供应:

总量明显减少

2006年月,上海市住宅市场的新增供应仅为1986万平方米,比去年同期减少14.1%平均每月供应量约为180万平方米,预计全年供应量2200万平方米,仅为2002年水平

从各月走势来看,供应起伏较大,商品住宅分别在2006年4月和9月达到最高点和次高点

▲月:调控前阶段———上涨迅速

由于市场逐渐回暖,商品住宅供应量逐月回升,在4月份到达高峰

▲月:调控中阶段———谨慎推案

宏观政策连续出台,在市场前景不明朗的情况下,开发商采取谨慎态度,放缓推案速度但由于建设惯性,相对仍保持较高位水平

▲月:调控后阶段———供应放量

宏观调控压力渐松,市场需求经过几个月的抑制后有释放迹象,供应开始开闸,并以促销、降价等方式吸引购房者“金九银十”也是供应放量的一大因素

▲月:后调控阶段———放量后的回调

供应量的减少主要来源于两个层面的原因:

一为宏观层面2005年上海乃至全国的经济问题被指是由于固定资产投资过快导致的因此,抑制固定资产投资增速成为各地发展经济的一大目标,固定资产投资中一大主力———房地产投资成为首要目标经过去年的宏观调控,上海住宅的建设速度有效减缓2006年1至11月住宅投资增幅回落,且施工面积、新开工面积和竣工面积皆出现了下降

二为开发商层面由于今年4月,新一轮宏观调控又开始了,在市场前景不明朗的情况下,很多开发商都选择了延迟推案、暂时观望的态度随着市场渐渐稳定,上市量才开始加大与从前相比,买卖双方仍然比较谨慎

成交:

全年成交平稳增长均价“万元以下”成交近8成

2005年以来,虽然经历了多次宏观调控的洗礼,整个上海房地产市场的成交量却保持稳中有升

从总量上来看,2006年1至11月上海市住宅累计成交总量为1956万平方米,与2005年同期相比增长24.83%虽然无法恢复到2004年的高度,但对于上海房地产市场的正常运行起到了基础保障作用

从各月走势来看,住宅成交量受宏观调控影响明显比去年减小,调控后每月成交量基本稳定在170万平方米上下,最低的2006年7月份也有159万平方米,与2005年调控后连续三个月每月仅为七八十万的成交量相比,2006年情况大为乐观

虽然2006年4月份新一轮调控政策密集出台,但对房地产市场的影响却比2005年小了很多一方面,经过一年的挤压,投机性需求已经基本退场;另一方面,消费者心态比去年更加成熟,降低了对颠覆性降价的预期,自住性需求持续释放

2006年1至11月上海住宅市场的成交也可以分为4个阶段:

▲1至2月:传统淡季2月为传统淡季,成交量全年最低

▲3至5月:市场火爆由于2005年宏观调控后需求一直处于压抑状态,春节过后需求开始放量,且热度逐步攀升虽然宏观调控已经开始,但成交反应较为滞后因此,2006年市场成交最高峰出现在5月,达到近250万平方米

▲6至7月:成交缩减虽然同样经历密集的宏观调控,但成交的降幅比2005年平缓很多

▲8至11月:趋于平衡供求双方都较为理性,在调整中达到平衡

从成交结构来看,均价5000至1万元/平方米的中价房成为上海住宅市场的成交主力,占成交总量的近半;其次为均价5000元以下的中低价房,占总量的三成以上;再次为均价1至2万元/平方米的中高价房,最后为均价2万元/平方米以上的高价房,仅占住宅成交总量的4%由此可见,均价万元以下的中价及中低价房已经占到了近8成,为成交的绝对主力

从各月来看,2006年中高价、高价房成交全年比较稳定,受宏观调控影响较小;而中低价房和中价房则出现互为涨跌的态势,拐点分别出现在3月和9月

3月以前中价房成交大幅上升,随后逐步下跌,比最高点下降21个百分点,9月以后逐步回升,稳定至45%;而低价房则正好相反,3月以前成交比例大幅下跌,随后则逐步攀升,上升近20%,9月后逐步回落至28.5%

这主要是因为均价5000至1万元/平方米的中价房是自住商品房需求的主要范围,

价格:

均价基本与2005年持平

作为考量房地产发展情况的重要指标,房地产价格在近两年成为万众瞩目的对象2006年1至11月,上海市住宅成交均价8102元/平方米,仅比2005年同期增长1.39%考虑到一年中的市政基础设施发展,建筑中的新材料新技术的应用等住宅内在质量的提升,该价格应当可以看作是宏观调控的正面效果

从各月走势来看,全年住宅走势也比较平稳,2006年6月为全年最高点,随后下降,并在8至11月达到平衡,在7800元/平方米上下震荡(晨报)

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